Почему в Германии так многие живут в съемных квартирах

Яна, здравствуйте!
Спасибо за мудрость и терпение при ответах, спасибо в целом за эту рубрику.
Слышала, что в Германии все повально снимают, хотя вроде бы ставки по ипотеке низкие (у нас в России чуть снизили эти ставки- уже ипотечный бум случился). Так ли это? Если так, то это продиктовано выгодой (ипотека все равно не выгодна) или больше моральными аспектами(типа свобода перемещения)? И что происходит, если человек всю жизнь снимал, государство продолжает ему снимать? (пенсия же ниже зарплаты скорее всего)
Вопросы не праздные- сын готовится к сдаче международного экзамена на немецком, собирает документы, нацелен на немецкий вуз. Задумалась, насколько необходимо обеспечеить его там жильем. Конечно, не прямо сразу, а в целом на перспективу.
Спасибо Вам заранее за ответы!
Кисам привет)

Пожалуйста, анонимно

***

Здравствуйте!

Да, немцам совсем не понятна концепция, что все нормальные люди должны, вскоре после начала взрослой жизни, обзавестись собственным жильем. Хотя понятно, что собственное жилье - это прекрасно, по всем очевидным причинам.

Во-первых это связано с тем, что люди, снимающие жилье в аренду, очень хорошо защищены законом. Особенно это касается людей, которые живут в старых зданиях, где все задние принадлежит одному хозяину. Мы с мамой живем в таком доме. когда мы только въезжали в него, после капитального ремонта, жителям предлагали купить свою квартиру. Но никто не собирался этого делать. Потому что мы насмотрелись того, каково ремонтировать здание, которое признано памятником. (Дом 1900 года постройки.)

Капитальным ремонтом нашего дома занималась, как водится, большая архитекторская фирма, и они добывали все разрешения на модернизацию. С большим трудом (и немалыми дополнительными затратами) добились разрешения заменить штукатурку, хорошо утеплить дом и сделать многое другое. Но там была куча проблем. Например, заменить старые деревянные окна на новые разрешили только при условии. что новые полностью повторяли рисунок старых. У нас в некоторых частях окон кресты, хотя они там разбивают визуально на части огромное цельное окно, это - чисто декоративный элемент. и эти окна заказывали специально для этого дома. Просто чтобы не изменился первоначальный вид фасада. И тут были дискуссии за каждый порог, каждый потолок, везде, где есть старая дверь со старой резьбой, витражные окна, лепнина - заставили реставрировать, и не разрешили менять.

Соответственно, так оно и было бы, если бы кто-то собрался купить такую квартиру, и потом модернизировать ее. Тез преувеличений - получать разрешение нужно на каждую балку. Также такой дом никто не купит, чтобы "выдрать из него все, и сделать люкс-ремонт". Это не получится, по этой же причине. Соответственно дом не "поделен". (Как только в доме купили хоть одну квартиру, он становится поделенным.) И в нашем доме большинство соседей живут очень долго.

Даже если бы кто-то вдруг решил приватизировать этот дом, все, кто в нем поселился, когда он был еще неподеленным, имели бы по закону 10 лет на то, чтобы выехать. Причем этот закон очень строгий. Обойти практически нереально. У нас многие вот так покупают дома, в полном осознании, что они сами туда смогут въехать, или что-то с ним сделать не ранее, чем через 10 лет.

И таких домов очень много. И чем дольше живешь в одной и той же квартире (или доме), тем более выгодная аренда, в сравнении с другими такими же. Потому что при каждой смене жильца владельцы могут сделать ремонт, и повысить для следующего жильца аренду заметно. Но пока там живет один квартиросъемщик, можно повышать аренду только в определенных рамках. и там все очень строго предписано, и это обойти нельзя. Поэтому в нашем доме есть люди, которые живут квартире 30 лет, а есть в точно таких же квартирах, этажом выше, те, кто там живет 15 лет. А до них, допустим, 3-4 жильца сменились. И у них аренда на 200-300 евро выше. И все равно это еще очень выгодно, если сравнить с квартирами такого же размера и качества, которые предлагают для съема сейчас, буквально в соседнем дома.

Соответственно, в Германии очень и очень многие живут в съемном жилье по 15-20-30 лет, это нормально. К съемному жилью, соответственно, относятся иначе. Если вы знаете, что собираетесь прожить в своей квартире еще не менее 10 лет, вы там и ремонт сделаете. Некоторые улучшения, вроде замены пола, плитки, встроенной кухни, можно сделать с разрешения владельца дома, и даже получить от них часть суммы. Потому что как бы своими силами улучшаешь его собственность. У нас большинство соседей уже завели тут хорошую встроенную кухню, купили новые плиты, духовки, раковины и.т.д. Домоуправление им доплачивало. Поэтому для меня часто так непривычно читать, когда пишут "я же никогда в жизни не стану такое делать в съемной квартире". У нас еще и не такое делают.

И, как уже сказано - я очень и очень многих знаю, кто в своей квартире давно. Лет 15 - это вообще обычное дело. Но знаю многих, кто арендует квартиру 30-40-50 лет, там уже люди сами пожили, потом их дети, теперь внуки, а контракт все тот же. Выгодно.

***

Вторая причина, почему жилье покупают неохотно - просто потому что дорого. И да, кредиты у нас выгодные. Но! Нужно вложить очень большую долю вначале, чтобы получить кредит! Я тут слышала от некоторых россиян какие-то разговоры о том, что, мол, надо иметь 15% от суммы, на которую берешь кредит, и все тебе дадут. Хаха. Это, может быть, касается ноутбука в кредит. С жильем все иначе. Люди теряют работу, у них могут в любой момент ухудшиться доходы, банки все то знают. Официально банки хотят видеть не меньше 30% вперед. На практике же, начинается рассматривание доходов, где точно и кем человек работает, какие у него финансовые обязательства, какая у него поддержка. И если нету вблизи родственников, которые поручатся за большую часть суммы, то просят вперед часто просто половину суммы. И просто у многих долго этой суммы нет. Пока ее копят, жилье становится все дороже. Поэтому, если доходы у людей не очень большие, а просто "неплохие", покупка своего жилья - это просто выходит очень дорого.
К тому же банки очень и очень сильно подталкивают людей к тому, чтобы они брали на себя очень большие выплаты в месяц. Потому что, опять же, боятся, что люди вскоре выгорят, станут нетрудоспособными, и хотят, чтобы они все выплачивали поскорее, пока могут. Это означает, что у многих очень хорошие доходы, но после покупки жилья они долгое время экономят, потому что вкладывают в погашение кредита очень большие суммы в месяц.

Кстати, не дают такие кредиты, чтобы они тянулись еще в пенсионном возрасте. (И правда, с чего человек будет выплачивать после ухода на пенсию? С пенсии? Пенсию за последние 15 лет реформировали три раза, и у многих она уменьшается и уменьшается.) Соответственно, чем ближе к пенсионному возрасту, тем короче этот срок, на который еще можно купить в кредит жилье, тем строже вся эта математика. Говорят, что если ты не очень богатый человек, выпросить такое у банка в 50+ - нереально.

И конечно тут есть жилье, которое не такое дорогое - где-то далеко от городов. Там все проще. Но там менее охотно живут, потому что далеко не только до любой работы (будешь ездить на машине очень много, и это тоже куча денег и просто тяжело и нудно). Но еще и тоскливо. В городе (по крайней мере в до-коронные времена так было) - вышел из дома - и сто развлекушек в пешей доступности. Выбирай какие хочешь рестораны, магазины, бары, кино, театры, спортзалы. Каких хочешь врачей (а не единственного деревенского врача, который более или менее близко) и.т.д.

И да. Если человек выйдет на пенсию, и ему пенсии не хватит, либо он еще до пенсии станет нетрудоспособным, или просто станет безработным, и не сможет больше найти работу, то ему квартиру оплатит государство. Не любую. Есть ограничения по количеству квадратных метров и цене за метр. Но тут есть еще одна огромная система. Есть квартиры очень сильно дешевле рыночных, и для их получения нужен специальный документ. Его дают малоимущим. И такие квартиры - это совсем не обязательно "клоповники" на окраине города. У нас очень и очень большая строительная фирма, которая принадлежит государству. Они постоянно строят огромную кучу новых домов, во всех районах города. Хорошее новое жилье. И там всегда половина дома - обычные "свободнорыночные" квартиры, и половины - вот такие совсем дешевые, которые можно получить по такому документу. Самый верный путь - получить такую квартиру, когда ее начинают строить. Вот сейчас можно увидеть на их сайте кучу домов, которые начали строить, и где сейчас можно подать на квартиру. Они будут достроены через год или полтора. Максимальный срок ожидания - два года. И потом люди получают ту квартиру, которую ждали. По этому документу. И соответственно ее оплачивает государство, если они получают социал. (Либо они сами, если доход у них есть, но он просто очень маленький, до такой степени. что они получили право на эту квартиру.) И да, в таких квартирах тоже с удовольствием живут по сто лет. (Почему бы и нет.)

Я надеюсь, я более или менее ответила на вопрос, почему тут любят съемное жилье. :-)
Но да, если есть возможность, несмотря на дороговизну и строгость, купить свое жилье - конечно нужно это делать. Если у человека будет свой дом или квартира, и он потом обеднеет, и попросит у государства социал, у него не отнимут жилье. Но, если оно ему сильно велико, то могут заставить продать и купить более маленькое (что может оказаться очень невыгодной сделкой). Либо могут заставить часть его сдавать в аренду. Поэтому, если вы хотите купить жилье, которое точно никогда не отнимут и не заставят продавать, даже если когда-то придется обратиться в социал, покупайте не более 65-80 квадратных метров на человека. :-)